一、項目概況

    項目目的在通過(guò)對隨州高新投受讓湖北澴泰對美亞迪光電公司債權行為的可行性進(jìn)行研究和分析，從隨州高新投的角度審慎地提出此項收購行為可能對公司持續經(jīng)營(yíng)造成的影響，同時(shí)，對此債權的有效性、擔保的合規性等進(jìn)行判別，合理的預測收購美亞迪光電債權的可變現價(jià)值、收益情況、投資回報率和投資回收期限等，并充分考慮此項收購可能存在的風(fēng)險，為隨州高新投高層進(jìn)行投資決策和實(shí)施收購行為提供參考。

    二、項目重點(diǎn)目標

    1、收購債權的基本情況及未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況分析

    2、交易結構及交易價(jià)格分析

    3、投資估算及資金來(lái)源分析

    4、收購資金投入產(chǎn)出分析

    5、收購風(fēng)險及其對策分析

    三、主要的難點(diǎn)和問(wèn)題

    （一）測算資金來(lái)源及成本

    此次項目收購標的屬于工業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)收益不確定的情況下，需要動(dòng)用2000萬(wàn)的資金，因此有必要分析收購資金來(lái)源的結構及其成本對本次收購股權效果的影響。為此，本方案中根據自有資產(chǎn)和銀行貸款兩者的比例做了一個(gè)表。假設在全部資金來(lái)源中，公司自有資金的比重不高于50%，銀行貸款的比重不低于50%?，F將幾種典型方案的資金成本比較如下(假定自有資金的財務(wù)成本為0，銀行貸款的財務(wù)成本參照隨州高新投2020年一年期流動(dòng)性貸款利率5%)；最終得出自有資金比重越小，銀行貸款比重越大，資金的平均成本越高的結論。如果能夠增加自有資金的比重，相應降低銀行貸款的比重，可以有效地降低資金的平均成本。

    （二）解決項目盈利性問(wèn)題

    對項目的盈利能力評價(jià)中，動(dòng)態(tài)指標分析是最重要的，因為它把貨幣的時(shí)間價(jià)值考慮在內，更能切合實(shí)際地分析出項目狀況。主要從項目的凈現值、內部收益率和動(dòng)態(tài)回收期三個(gè)方面分析隨州高新投債權收購項目的盈利能力。該項目計算期主要包括建設期和收益期，為了計算的簡(jiǎn)便性，采取年利率計算凈現值，根據項目占用的資金成本加一定的風(fēng)險系數確定該項目的折現率即基準收益率為8%。并將建設期為初始年份記作第0年，收益期18年。根據租金收入預測表的數據，預算得出該項目的凈現值，財務(wù)指標均達到設定的基準或高于其設定的基準，說(shuō)明該項目在財務(wù)上基本具有可行性的，具有投資的價(jià)值。

    （三）分析項目的敏感性

    對項目進(jìn)行敏感性分析，可以清楚地列示各項不確定性因素變動(dòng)后，對各項財務(wù)指標的影響程度。故根據隨州高新投投資項目實(shí)際情況，結合當地市場(chǎng)情況及以往開(kāi)發(fā)項目相關(guān)資料，當不確定性因素在設定范圍內變動(dòng)時(shí)，該投資項目對租金收入這個(gè)不確定性因素反映最為敏感，當項目原估算的租金收入下降1.5%時(shí)，其內部收益率為7.96%，低于基準收益率；凈現值為負；動(dòng)態(tài)回收期為18.10年，大于基準投資回收期18年，故使項目產(chǎn)生風(fēng)險，使項目不具有可行性。其次，當基準收益率在設定范圍內發(fā)生變動(dòng)時(shí)，對該項目的影響有限，財務(wù)指標均在設定的基準內變動(dòng)。通過(guò)對項目的敏感性分析可知，該項目具有一定抵抗風(fēng)險的能力，只要確保租金收入維持在穩定的水平，選取較為合適的基準收益率，即可降低該項目實(shí)施的風(fēng)險。綜上所述，該項目是具有可行性的。

    （四）鑒別項目的風(fēng)險點(diǎn)

    從項目的風(fēng)險來(lái)看，此次項目的風(fēng)險主要分為四個(gè)方面:一、資產(chǎn)運營(yíng)風(fēng)險，隨州高新投本次債權受讓實(shí)質(zhì)上是美亞迪光電工業(yè)用地、廠(chǎng)房等物權的受讓?zhuān)S州高新投通過(guò)出租廠(chǎng)房等方式參與招商引資競爭的前景不容樂(lè )觀(guān)；二、設施更新風(fēng)險，項目的硬件配套設施，如網(wǎng)絡(luò )通訊設備，配套的水、電、氣供給等設施會(huì )隨著(zhù)時(shí)間推移或某些意外造成損壞或故障，給隨州高新投資產(chǎn)運營(yíng)維護工作帶來(lái)一定程度風(fēng)險；三、公司財務(wù)風(fēng)險，項目投資回報期相對滯后，隨著(zhù)項目的進(jìn)一步建設推進(jìn)，公司資金支出壓力較大。

    四、借鑒價(jià)值

    （一）多角度風(fēng)險分析，確保國有資產(chǎn)保值增值

    此次債權收購最大的關(guān)注點(diǎn)在于如何鑒別此次收購的風(fēng)險，為此城望集團綜合項目的資產(chǎn)運營(yíng)風(fēng)險、公司財務(wù)風(fēng)險、設備更新風(fēng)險等眾多風(fēng)險的基礎上，通過(guò)比較和分析，我們在全面評估的基礎上，選擇以銀行貸款來(lái)完成此次收購，保證項目的成本可控性，這樣降低收購的財務(wù)成本，又可以保證國有資產(chǎn)價(jià)值最大化的原則。通過(guò)綜合明晰種種風(fēng)險，并提出風(fēng)險是可以預防和化解的。只要操作和處理得當，本次債權受讓完全可以獲得理性的投資回報。從長(cháng)期投資來(lái)看，對公司持續經(jīng)營(yíng)及利潤的增長(cháng)將起到積極的作用。

    （二）挖掘項目商業(yè)價(jià)值，提升項目后期運營(yíng)能力

    通過(guò)挖掘項目附屬設施的商業(yè)價(jià)值，提高了這些附屬設施的經(jīng)營(yíng)服務(wù)效率，還為項目公司的正常運營(yíng)創(chuàng )造了不小的收入來(lái)源，減少了隨州高新投入的壓力。因此，本項目結合隨州高新投發(fā)展狀況、經(jīng)營(yíng)范圍以及外部經(jīng)濟環(huán)境，設計了三種經(jīng)營(yíng)收益模式，第一、房屋自用可節省經(jīng)營(yíng)成本，隨州高新投未來(lái)發(fā)展過(guò)程中可將房產(chǎn)作為子公司辦公及產(chǎn)品制造場(chǎng)所，從長(cháng)遠角度來(lái)看減少了子公司辦公場(chǎng)所租賃所需的租金，為隨州高新投在子公司運營(yíng)方面節省了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。第二，標的出租獲取租金收入，2015-2019年總計確認租金收入1681.76萬(wàn)元，本次收購標的廠(chǎng)房設施狀況良好，在租金現金流獲取上穩定性更高，未來(lái)預期出租率平均維持在90%水平，相應租金可以在后續運營(yíng)中提高。標的出租帶來(lái)的租金現金流具有穩定性且開(kāi)展出租所需成本較低，可以有效增加隨州高新投經(jīng)營(yíng)現金流，緩解債務(wù)壓力。第三，以標的為抵押擴大融資規模，本次收購的兩處標的房產(chǎn)及土地流動(dòng)性較強，資產(chǎn)規模較大，對隨州高新投現有資產(chǎn)結構而言屬于優(yōu)質(zhì)流動(dòng)性資產(chǎn)。未來(lái)隨州高新投開(kāi)展基礎設施建設以及其他業(yè)務(wù)時(shí)，可將本次收購的兩處標的房產(chǎn)及土地作為抵押，開(kāi)展相應融資活動(dòng)，有效緩解目前公司資產(chǎn)結構不合理、可抵押資產(chǎn)較少的問(wèn)題。

    （三）國有資產(chǎn)權益至上，完善的爭端解決機制

對不同情境下可能出現的問(wèn)題，如何解決，在具體可研中，進(jìn)行了明確。這主要包括如何保證國有資產(chǎn)保值，以及由于不同原因帶來(lái)雙方合作終止和糾紛的情況。出現的任何問(wèn)題，將按照雙方約定的爭端解決機制進(jìn)行，包括因履行協(xié)議發(fā)生或與協(xié)議有關(guān)的任何爭議，爭議方應依據協(xié)議約定，本著(zhù)平等、誠信、互利之精神友好協(xié)商解決。所以在項目收購過(guò)程中，合作雙方基本沒(méi)有因為合作方面的問(wèn)題產(chǎn)生大的爭議，因為有協(xié)議在先，執行起來(lái)就沒(méi)有出現任何障礙。